土地の相続税計算シミュレーションを詳しく解説します

土地を相続することになった場合、相続税額がいくらになるのか気になるという人も多いでしょう。
相続税の計算は手順が複雑で、相続人の数や遺産総額がわかっても、そう簡単に計算を行うことができるものではありません。
そこで、この記事では、ご覧いただくだけで相続税を手軽にシミュレーションできる早見表を用意しました。
土地の価値を決める際の計算方法についても、わかりやすく詳細に解説します。

土地の相続税はいくらかかる？計算方法をシミュレーション

「相続税がかかるのは、一定額以上の遺産だけ」と、聞いたことがある人もいるでしょう。
確かに、相続税には基礎控除制度が設定されており、その基礎控除額を超えた分にしか税金はかかりません。

しかし、一般に土地は価値が高い財産です。
遺産相続が発生した際、承継する財産に土地が含まれていると、遺産総額が高くなり基礎控除の枠を上回る可能性が出てきます。
相場の高い東京都や大阪など都市圏の土地を相続した場合は、その可能性がさらに高くなるでしょう。
そこでまずは、基礎控除額がいくらになるのかを解説していきます。

基礎控除額の計算

基礎控除額は、「3000万円＋（600万円×法定相続人数）」で求めることができます。

土地を含む相続財産の合計額から基礎控除額を差し引いて残った金額が、相続税の対象となる課税遺産額です。
このとき課税対象となる遺産額が0円になる場合は、相続税はかかりません。

●法定相続人
基礎控除額の計算には法定相続人の人数が必要ですが、法定相続人とは法律によって認められた相続の権利を持つ人のことです。
亡くなった人（被相続人）の親族なら誰もが法定相続人になれるというわけではなく、下表のように範囲と順序が決まっています。

順序	被相続人との関係
常に	配偶者
第1順位	①子、②孫、③ひ孫
第2順位	①父母、②祖父母、③曾祖父母
第3順位	①兄弟姉妹、②甥姪

①の該当者が亡くなっている場合は、②、③から順に法定相続人となる権利を持ち、これを代襲相続といいます。
該当者が誰もいない場合のみ1つ下の順位に相続権が移動するという仕組みになっており、順位の異なる人が同時に法定相続人になることはありません。

相続税の計算方法

相続財産額が基礎控除額を上回っていた場合、相続税がかかるのはその超過分のみです。
相続税の計算は複雑ですが、簡単に説明すると次のようなステップで行います。

①課税遺産額×法定相続分×相続税率=法定相続人ごとの仮の相続税額
②仮の相続税額合計額=相続税総額
③相続税総額×実際の遺産取得割合=法定相続人ごとの実際の相続税額
④配偶者控除の適用=配偶者の実際の相続税額

●法定相続分
法定相続分とは、民法で定める遺産分割の目安です。
相続税の計算上は重要な数字ですが、実際の遺産分割では必ずしも法定相続分を用いなくてもかまいません。

組み合わせ	配偶者	子供・父母・兄弟姉妹 ※該当者が複数いる場合は等分
配偶者＋子供	2分の1	2分の1
配偶者＋父母	3分の2	3分の1
配偶者＋兄弟姉妹	4分の3	4分の1

●相続税率
相続税率は下記のとおりです。

取得金額	税率	控除額
1000万円以下	10%	－
3000万円以下	15%	50万円
5000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1700万円
3億円以下	45%	2700万円
6億円以下	50%	4200万円
6億円超	55%	7200万円

●配偶者控除
配偶者控除とは、被相続人の配偶者に適用される控除制度で、内容は下記のとおりです。

実際に取得した遺産額に対して、次の多いほうの金額まで非課税 ①1億6000万円 ②配偶者の法定相続相当分（法定相続人が配偶者と子供の場合は、遺産額の2分の1）

配偶者控除は大きな減税効果があるため、配偶者は相続税を払わずに済むことが多いでしょう。

相続税額早見表

では、相続税の早見表を見ていきましょう。
早見表の作成にあたって、下記の要領で試算を行いました。
・正味遺産額に対して基礎控除を差し引いた額で相続税額を計算しています。
・配偶者には配偶者控除を適用、その他の控除制度については考慮していません。
・法定相続人は「配偶者と子供」というケースと仮定し、子供の人数に応じた計算を個別に行っています。
・1万円未満は切り捨てて計算しています。

基礎控除額	3600万円	4200万円	4800万円	5400万円	6000万円
正味遺産額	配偶者のみ	配偶者＋子供1人	配偶者＋子供2人	配偶者＋子供3人	配偶者＋子供4人
5000万円	0円	40万円	10万円	0円	0円
6000万円	0円	90万円	60万円	30万円	0円
7000万円	0円	160万円	113万円	80万円	50万円
8000万円	0円	235万円	175万円	138万円	100万円
9000万円	0円	310万円	240万円	200万円	163万円
1億円	0円	385万円	315万円	263万円	225万円
1億2000万円	0円	580万円	480万円	403万円	350万円
1億5000万円	0円	920万円	748万円	665万円	588万円
2億円	0円	1670万円	1350万円	1218万円	1125万円
2億5000万円	0円	2460万円	1985万円	1800万円	1688万円
3億円	0円	3460万円	2860万円	2540万円	2350万円
4億円	0円	5460万円	4610万円	4155万円	3850万円
5億円	0円	7605万円	6555万円	5963万円	5500万円
10億円	0円	1億9750万円	1億7810万円	1億6635万円	1億5650万円
20億円	0円	4億6645万円	4億3440万円	4億1183万円	3億9500万円

土地の概算価格がわかるなら、早見表を参考としてご覧になりながら簡易シミュレーションをしてみると良いでしょう。
ただし、その場合、土地の価格はご自身が思っている金額と大きく異なる可能性もある点に注意が必要です。

≪関連ページ≫
●土地を評価

土地の相続税評価額とは？路線価からの減額の例

相続財産の価値は、相続が始まったときの時価で評価をします。
そのため、実際の購入価格とは差が出る場合も多く、想定外の値が付くこともあるでしょう。

特に土地の価格は専門の知識がないと評価が難しく、同じ土地でも別の人が評価すると価格が異なることも珍しくないといわれています。
土地の評価方法は、どのようなものなのでしょうか。

土地の評価方法は主に2種類

土地は、原則として宅地、田、畑などの地目ごとに評価をします。
ここでは、自宅などの家屋が建つ宅地を想定して、話を進めていきましょう。

宅地の評価は、次の方法で行います。

●路線価方式：正面路線価×補正率×面積
路線価とは、路線（道路）に面する宅地1㎡あたりの価格で、下記の式によって評価額を求めます。
例えば、路線価が30万円で150㎡の土地があった場合、その評価額は4500万円になるというわけです。

●倍率方式：固定資産税評価額×一定倍率
路線価が定められていない地域では、倍率方式を用います。
その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた一定の倍率をかけて評価額を算出する方法です。
固定資産税評価額は、土地の所有者宅に届く固定資産税納税通知や、その土地がある地域の市区町村役所などでも確認できます。

また、路線価や倍率は国税庁のサイトにも表示されているため、一度、検索して確認しておくと良いでしょう。

いかに補正率を適用させるかがポイント

土地の評価で重要なのは、路線価の計算で用いた「補正率」です。
路線価の計算式は、ある程度整った四角形の土地を想定していますが、実際にはきれいな形をしている土地のほうが少ないのではないでしょうか。

例えば、同じ路線に面した同じ面積の土地でも、一方は正方形、一方は細長いL字型だとすると、使い勝手は大きく異なります。
次のような土地を相続する場合は、各土地に適した補正率を適用させることで、評価額の適正な軽減が期待できるというわけです。

(1) 形の良くない土地
(2) 間口の狭い土地＆奥行が長い土地
(3) 車が対向できないほどの狭い道に面した土地
(4) 500㎡以上の住宅敷地・アパート・空地・駐車場・市街地の田畑・山林
(5) 市街化区域にある田・畑・山林・原野
(6) 私道に面した土地
(7) 無道路地（道路に接していない土地）
(8) 道路・通路提供している土地
(9) 区分利用している土地
(10) 地面が傾斜している土地
(11) 建物の建築・建替えが困難な土地
(12) 都市計画道路や区画整理の予定がある土地
(13) 道路との間に水路を挟んでいる土地
(14) 道路と地面の間に高低差がある土地
(15) 路線価が付されていない道に面した土地
(16) 突き当たり道路に面した土地
(17) 土地の中に里道や水路が通っている土地
(18) 庭内神祀（社や地蔵尊など）がある土地
(19) 墓の近くや線路沿いの土地
(20) 前と後ろで容積率が変わる土地
(21) 空中に高圧電線が通っている土地
(22) 隣接のビル・マンション建築時に建ぺい率・容積率を使ってしまっている土地
(23) 借地人が土止・土盛工事などの造成工事を行っている土地
(24) 土砂災害特別警戒区域や急傾斜地崩壊指定区域・河川区域にある土地

≪関連ページ≫
●路線価評価で節税できる！「２４種の土地」該当チェックリスト

評価額が低ければその分相続税額も安く済むため、結果的に遺産分割協議もまとまり易くなります。しっかりと調査をして補正率を効果的に使ってくれる専門家に依頼すると安心です。

相続税の申告時期や詳しい手続きの方法について説明

ここで、相続税の申告、関連する各種手続きについて紹介しておきましょう。

相続とは、被相続人が亡くなったことを知った日から始まります。
相続の開始日翌日から数えて10ヵ月後には、相続税の申告をしていなければなりません。

相続税申告の流れ

相続税を申告するためには、さまざまな情報収集と書類集め、相続人同士の話し合いなどが必要です。

①遺言書の確認
遺言書の有無は、相続の方向性に大きな影響を与えます。
遺言書がないものとして進めていた中で遺言書を発見した場合は、遺言書に従う方向に切り替えなくてはなりません。
相続が開始したら、遺言書があるかどうかを徹底して探すようにしましょう。

②法定相続人の把握
法定相続人の範囲については既に述べましたが、誰が法定相続人に該当するのかを具体的に把握しなくてはなりません。
そのために、被相続人が生まれてから亡くなるまでの全期間分の戸籍謄本を取り寄せて、関係者を知る必要があります。

③相続財産の確認と評価
現金や預金・貯金、有価証券（株式など）をはじめ、被相続人が所有していた経済的な価値があるものは、すべて相続財産としてリストアップしましょう。
被相続人から提供された生前贈与のうち、「相続から3年以内に法定相続人が受け取った贈与財産」や「相続時精算課税制度適用の贈与財産」は、相続財産として加算されます。

被相続人が亡くなったことで生じた生命保険の死亡保険金や死亡退職金は、「みなし相続財産」として計上しましょう。
被相続人に借入金などの債務がある場合は、その返済義務も負いますが、被相続人の葬儀費用とともに遺産額から差し引くことができます。

すべての相続財産の確認と評価が終わったら、相続財産や評価額を項目ごとにまとめて表示した一覧表や財産目録を作成しておきましょう。

④遺産分割協議
遺言書がある場合は、遺言書に従って遺産を分割します。
遺言書がない場合は、相続人全員で財産目録を使って遺産分割協議を行い、全員の合意を得た場合は遺産分割協議書を作成しましょう。

⑤相続手続き
遺産分割を終えたら、相続登記などの相続手続きを行います。
被相続人の名義から相続人の名義に書き替えることで所有権が移り、金融資産の払い戻し請求や不動産などの売却ができるようになるのです。

⑥相続税の計算、申告書類の作成
税務署の窓口か国税庁のWebサイトのダウンロードページから相続税申告書類を入手して、相続情報や計算結果を記入していきましょう。
但、土地が上記の24種類の土地のいずれかに該当する場合は、始めから相続専門の税理士に相談しながら進めましょう。

⑦相続税の申請、納税
相続税の申請は、被相続人の住所地の管轄税務署で行います。
その際の注意点が、納税についても申告同様に相続開始から10ヵ月後に納付を済ませなくてはならないことです。
現金で一括納付が原則で、税務署窓口の他、現在では全国の金融機関から振り込むこともできます。

≪関連ページ≫
●相続税の申告_作成から提出・手続の方法､10ヶ月の流れを解説

土地の利用方法により、特例適用による節税が可能に

土地を相続するうえで、利用を検討する価値とメリットがある制度が「小規模宅地等の特例」です。
理由は、この特例は適用条件を満たす宅地の評価額を大きく減額させるため、課税遺産額を減らす効果が期待できます。

宅地の利用区分と減額割合、限度面積は以下のとおりです。

宅地等の利用区分	減額割合	限度面積
特定居住用宅地等	80%	330㎡
特定事業用宅地等	80%	400㎡
貸付事業用宅地等	50%	200㎡

この制度での減額は相続税の計算上だけのことなので、実際の売買価格には影響がないのも嬉しい点ですね。
それぞれの利用区分に応じた適用条件について、確認しましょう。

小規模宅地等の特例：特定居住用宅地

特定居住用宅地とは、つまり被相続人が自宅として使っていた家屋と土地です。
特例適用の条件は下記のようになります。

土地の条件	・被相続人の自宅 ・被相続人と生計を一にする親族の自宅
相続人の条件	・被相続人の配偶者 ・被相続人の同居相続人
適用条件	・配偶者は要件なし ・相続開始前から、相続税申告期限まで居住していること

基本的には、もともと被相続人と一緒に住んでいた配偶者や家族が、引き続き自宅に住み続ける場合に特例が適用されるという制度です。
しかし、次の条件をすべて満たす場合は、上記の相続人以外でも特例の適用を受けられます。

・被相続人に、配偶者や同居家族がいない
・相続開始より遡って3年以内に、相続人や配偶者と同居をしていない
・相続開始時点で、自分が住むための住宅を所有していない
・相続開始時から相続税申告期限まで、該当宅に居住すること

つまり、被相続人は亡くなる直前まで自宅でひとり暮らしをしていて、独立して賃貸住宅に暮らしていた子供が自宅を相続することになった場合などが、適用条件を満たすと判断されるというわけです。

小規模宅地等の特例：特定事業用宅地

特定事業用宅地とは、被相続人や同居親族、あるいは同族会社が事業用（賃貸事業を除く）に使用していた建物と土地ということになります。
特例適用の条件は、次のとおりです。

土地の条件	・被相続人が営む事業に使用していた宅地 ・被相続人と生計を一にする親族が営む事業に使用していた宅地 ・被相続人の同族会社が事業用として賃料を払って使用していた宅地
相続人の条件	・その事業を継承する親族 ・その同族会社の役員
適用条件	・その事業を継承し、相続税申告期限まで継続して営んでいること ・その宅地等を相続税申告期限まで保有し続けていること

被相続人や同居親族の事業を継承した相続人が、その事業用の宅地を相続した場合に、特定事業用宅地の特例が適用されるというわけです。
ただし、相続開始より前3年以内に事業を始めた宅地は、適用対象外となります。
相続対策として慌てて事業を始めても、税制優遇の適用は受けられない点に注意しましょう。

小規模宅地等の特例：貸付事業用宅地

貸付事業用宅地とは、マンション・アパート経営や貸倉庫業など、貸すことで収益を得る事業に使われていた宅地を指します。
適用についての要件は次のとおりです。

土地の条件	・被相続人が営む貸付事業に使用していた宅地 ・被相続人と生計を一にする親族が営む貸付事業に使用していた宅地
相続人の条件	・その事業を継承する親族
適用条件	・その貸付事業を継承し、相続税申告期限まで継続して営んでいること ・その宅地等を相続税申告期限まで保有し続けていること

特定事業用宅地の場合と同様に、相続開始より遡って3年以内に始めた貸付事業用宅地は適用対象外となります。

≪関連ページ≫
●『自宅相続の節税特例』居住用小規模宅地の減額特例の判断
●小規模宅地の減額特例の活用◆個人事業用宅地
●小規模宅地の減額特例の活用◆貸付事業用宅地

土地の相続には生前対策をしよう！

土地を相続する可能性が高い場合には、評価額の減額や特例の適用など、減税効果の高い制度を活用して課税遺産額を下げておきたいものです。
そのために、できるかぎりの生前対策をしておくというのもおすすめです。

小規模宅地等の特例適用を目指すなら早めの対策を

前述どおり、小規模宅地等の特例では相続開始より3年以内に始めた事業については、特例適用の対象外となります。

もし、空いている土地にアパートを建てて貸付事業用宅地の適用を受けるつもりならば、なるべく早くから始めることが大切です。

●収益性も大切
とはいえ、早く始めることが目的になってしまい、収益面の弱いアパートになってしまうのは本末転倒でしょう。
相続開始より3年以上前にアパートを建てることができれば、確かに相続税は節税できます。
しかし、赤字経営のアパートを抱えることは、その先の将来に向けて、資産を減らし負担を増やすことになりかねません。
そのようなリスクを減らすために、建築やアパート経営に関する専門知識と相続対策であることへの理解がある専門家に対応を相談できると安心です。

≪関連ページ≫
●不動産の生前売却、借地権・老朽貸家・共有地の生前解決など

税理士によって相続税の総額を下げることができる？詳しくはプロにお任せ！

相続税の計算では、さまざまな税額控除制度が用意されていることがおわかりいただけたかと思います。
お得な制度を上手に活用して無駄に納税額を増やすことを防ぐためには、状況に合った知識やノウハウを持つプロに相談をすることが非常に大切ではないでしょうか。

例えば、土地の評価を依頼する場合、売買関連の業務を得意とする不動産業のプロに高値をつけてもらうのは、相続が終わったあとで良いことです。
しかし、相続に際しては土地の評価額を正しく下げる必要があり、相談相手としては宅建免許などの土地の知識と相続・相続税の３つに関する知識のどちらも兼ね備えたプロが望ましいでしょう。
相続税申告と土地評価の経験が豊富な実績ある税理士法人や税理士事務所は実績で選ぶことが大切です。
税と土地、両方のカテゴリを満たすアドバイスを受けることができるというわけです。
税理士への報酬の支払いをデメリットに感じるという方は、まずは気軽な初回相談無料サービスなどを使い、相続税に関するお悩みや効果的な生前対策について電話やメールで質問してみるのもおすすめです。

 

≪関連ページ≫
●土地評価を下げる為の徹底調査
●あなたは大丈夫？相続で注意が必要な２３のケース
●相続税の節税は選ぶ税理士で変わる！申告や対策の方法を税理士法人が解説
●失敗しない遺産分割19の提案